Bij de aankoop van een bedrijfspand of bedrijfsunit speelt niet alleen de ligging of de aankoopprijs een rol. Ook de huurstructuur bepaalt in hoge mate het rendement. Een belangrijk, maar vaak onderschat onderdeel daarvan is de indexatie van de huur. Deze jaarlijkse aanpassing aan de inflatie zorgt ervoor dat de huurinkomsten waardevast blijven.
Wat indexatie betekent in de praktijk
In de meeste huurcontracten voor bedrijfsruimtes is opgenomen dat de huur jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI). Deze index wordt maandelijks gepubliceerd door het CBS. De huur volgt daarmee de inflatie, zonder dat daar nieuwe onderhandelingen voor nodig zijn. Een goed opgesteld contract bepaalt welke maandcijfers gebruikt worden en hoe de verhoging berekend wordt.
Bescherming tegen geldontwaarding
Zonder indexatie verliest een vast huurbedrag elk jaar waarde. Door inflatie stijgen de kosten, maar blijft de huur gelijk. Dat betekent dat het netto rendement op de investering daalt, terwijl de uitgaven juist toenemen. Door te indexeren blijft het huurbedrag in verhouding tot de economische situatie. Zo blijft het rendement op een bedrijfsunit of bedrijfspand op peil, ook als de prijzen stijgen.
Het belang van duidelijke contractafspraken
Niet elke huurovereenkomst bevat een automatische indexering. Het is dus essentieel dat dit expliciet in het contract staat. In de praktijk wordt vaak gewerkt met standaardmodellen, zoals het ROZ-model, waarin de indexatie al is opgenomen. Toch loont het om te controleren welke CPI-reeks wordt gebruikt en of er uitzonderingen of beperkingen zijn afgesproken. Bij een bedrijfspand kopen of bedrijfsunit kopen is dat een vast controlepunt.
Actief beheren van het contract
Beleggers doen er goed aan om de jaarlijkse indexering actief te volgen. In veel gevallen moet de verhuurder zelf de nieuwe huur berekenen en communiceren. Als dat niet gebeurt, kan het zijn dat indexatie niet automatisch wordt doorgevoerd. In sommige gevallen is het zelfs mogelijk om gemiste indexaties met terugwerkende kracht te corrigeren, mits het contract dat toestaat.
Strategische keuzes bij huurindexatie
Hoewel de meeste huurcontracten standaard de CPI volgen, zijn er alternatieven. Zo kan gekozen worden voor kerninflatie, waarbij de meer volatiele prijscomponenten buiten beschouwing blijven. Ook kan een maximum of minimum verhoging per jaar worden opgenomen. Deze keuzes zijn onderdeel van de onderhandeling bij het opstellen van de overeenkomst en kunnen invloed hebben op de waardering van het pand.
Waarom dit relevant is voor beleggers
Voor beleggers die een bedrijfspand kopen, is het rendement vaak gebaseerd op de huuropbrengst. Door een stabiele huurontwikkeling, versterkt door jaarlijkse indexatie, blijft het rendement voorspelbaar en beter bestand tegen marktschommelingen. Zeker bij langdurige contracten is het verschil tussen wel of geen indexatie merkbaar op de lange termijn. Een object met correct geïndexeerde huur is ook bij verkoop aantrekkelijker voor een volgende belegger.